Estimer la valeur d’un bien immobilier ?

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Table des matières

Il existe bien des raisons, et des manières de donner une valeur à un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un terrain, ou d’un bâtiment, que ce soit à titre privé ou dans un cadre professionnel, chaque usage à sa manière ! Petit tour d’horizon des possibilités.

Comment estimer ma maison moi-même ?

Il existe plusieurs manières d’estimer soi-même la valeur de son bien immobilier, pour avoir une idée actualisée de la valeur de votre patrimoine par exemple, et cela entièrement gratuitement. Voici les exemples les plus efficaces.

Calculer par la surface

Pour déterminer facilement la valeur de votre maison, ou tout autre bien immobilier, il suffit d’en calculer le prix au mètre carré en réalisant une comparaison entre celui-ci, et divers biens immobiliers actuellement en vente dans votre région. Pour cela, il suffira que vous divisiez le prix de vente annoncé par la surface totale du bien sélectionné, et ensuite de multiplier ce résultat par la surface en mètre carré de votre propre bien immobilier.

Il est également possible de faire une estimation de la valeur de votre bien immobilier en vous basant sur la valeur d’un bien similaire (même taille, même nombre de pièces, même année de construction, etc.).

Attention dans ces deux derniers cas cependant, les annonces ont souvent des prix gonflés, qui ne correspondent pas forcément à la réalité du marché.

Calculer par le revenu cadastral

Le revenu cadastral de votre bien immobilier, qui vous est transmis chaque année par l’administration fiscale lorsque vous devez payer le précompte immobilier, peut également être un moyen de déterminer la valeur de votre bien immobilier.

Il s’agit en effet d’une estimation fictive des revenus que vous pourriez réaliser en louant votre bien, rédigée par l’administration fiscale. Attention cependant, cette estimation n’est fiable que pour les constructions récentes, ou lorsqu’il a été révisé récemment. Prudence, donc.

Calculer par les paramètres

Bien évidemment, il est important de tempérer toutes ces méthodes rapides par des éléments évidents et efficaces. Dès lors, n’oubliez jamais de tenir compte des éléments suivants dans votre estimation.

Situation géographique

La zone géographique où se trouve votre bien immobilier peut influencer considérablement la valeur de celui-ci. Effectivement, que l’on parle d’un bien en centre-ville bruxellois ou d’un autre, similaire mais situé en plein milieu de la campagne ardennaise, le prix sera radicalement différent. Aussi, dans une même ville, le prix peut varier énormément entre certains quartiers très prisés, et d’autres, plus « populaires ». Pour certains types de biens, notamment commerciaux, le côté de la rue peut avoir également une influence sur le prix de vente. Effectivement, dans une rue commerçante, vous pouvez avoir un côté plus fréquenté que l’autre et donc générer plus de vente, ce qui entraîne une valorisation supérieure de l’emplacement commercial.

Il faut également tenir compte des infrastructures à proximité du bien. Qu’il s’agisse d’axes routiers, d’une gare, d’une ligne de bus, d’écoles, de parcs et autres commerces. Il peut s’agir d’un plus, mais aussi d’un moins, dans le cas d’une activité industrielle bruyante et polluante, ou d’un trafic automobile important par exemple.

Le type de bien

Il existe énormément de types de biens immobiliers différents : maison 1, 2, 3, 4 façades, villas, appartements, studios, terrains, châteaux ou même bateaux dans certains cas ! Le type de bien a évidemment une importance prépondérante dans le prix. Son style architectural aussi ! Cependant, c’est un critère beaucoup plus subjectif. Effectivement, certaines personnes préfèreront le contemporain, alors que d’autres préfèreront un look plus classique.

L’âge et l’état général du bien

Un critère qui n’est pas subjectif cependant, est l’âge du bien ou tout du moins son état. Généralement, une habitation plus récente sera effectivement plus chère. Mais une rénovation faite sur des points importants (énergies, isolation…) peut également faire prendre de la valeur. Attention cependant à ne pas confondre travaux d’utilité, et travaux d’apparats ! En effet, les rénovations cosmétiques ne seront pas toujours au goût de l’acheteur. De plus, ces types de travaux ne représentent pas toujours une plus-value importante ou du moins couvrant le coût de l’investissement.

Bien évidemment, la taille de la maison en termes de surface, nombre et type de pièces (chambre, salles de bain, cave, grenier…) aura une influence sur le prix. Les installations particulières (piscine, sauna, salle de jeux) peuvent aussi avoir un impact, tout comme la présence de matériaux nobles tels que le marbre dans la cuisine ou la salle de bain. Il sera par contre bien moindre que ce que l’on pourrait croire.

Cependant, si vous avez pour objectif de mettre en vente votre maison, rien ne vaut l’expérience d’un professionnel.

Pourquoi faire estimer la valeur d’un bien immobilier par un pro ?

Demander l’estimation de votre bien immobilier peut-être utile, voir obligatoire dans bien des cas. Par exemple :

  • Lors de la vente de votre bien immobilier
  • Lorsque votre banquier a besoin d’une estimation formelle et officielle pour vous octroyer un crédit où le bien est en garantie
  • lorsque vous héritez d’un bien immobilier dont la valeur n’a pas été déterminée récemment. C’est d’une importance capitale lors de la déclaration de succession, puisqu’il est obligatoire de communiquer cette valeur aux autorités, pour des raisons de droits de succession.
  • Lors d’un divorce, notamment dans le cas où votre ancien conjoint souhaite racheter sa part du bien.
  • Lorsque vous désirez intégrer un bien immobilier dans le patrimoine d’une société, auquel cas il sera nécessaire de joindre cette estimation au rapport du réviseur d’entreprise.

Faire estimer son bien immobilier par un notaire

La vente d’un terrain ou d’une construction existante chez un notaire peut se réaliser de gré à gré ou publiquement. Il s’agit d’être prudent sur ce que l’on demande. En effet, si l’on n’y prend pas garde cela peut revenir très cher. Quant à l’estimation, il n’a pas forcément la formation nécessaire pour être à même d’effectuer une estimation digne d’un expert. Il n’est d’ailleurs pas rare qu’un notaire fasse appel à un agent immobilier local pour connaître son avis sur la valeur de vente objective d’un bien soumis au droit de succession.

Expertise immobilière par un agent immobilier ou un expert

Qu’il s’agisse d’un géomètre, d’un architecte, ou d’un agent immobilier, ces experts pourront établir un rapport complet tenant compte de tous les facteurs cités précédemment. Prudence cependant ! La profession d’expert immobilier n’est pas protégée par la loi.

Dès lors, assurez-vous que votre expert possède au moins une autre casquette, liée au monde de l’immobilier. Idéalement, dans le cas d’une future mise en vente, privilégiez un expert avec une expérience concrète de la vente d’immeuble. Il sera dès lors à même d’estimer votre bien sur base de comparaisons sérieuses. L’immense avantage de faire réaliser son estimation par un agent immobilier, c’est qu’elle est généralement offerte si vous décidez par la suite de mettre votre bien en vente chez lui.

Conclusion

Pour conclure, on peut dire qu’il est important dans plusieurs cas d’avoir une estimation réalisée par un professionnel. Il peut-être intéressant de la réaliser soi-même, juste pour avoir une idée de la valeur de son patrimoine, ou si vous désirez réaliser une vente sans urgence, par vous-même. Dans tout autre cas, l’avis d’un professionnel est souhaitable, et bien souvent nécessaire.

Il est donc important de bien choisir son professionnel, en étant attentif à la réalité du marché.

La recommandation de Mr Buzimo est de s’adresser à un agent immobilier. Étant à la croisée de tous les métiers de l’immobilier et étant attentif à la réalité du marché, il est idéalement placé pour donner une valeur juste à votre bien. Cette estimation est bien souvent offerte si vous désirez mettre le bien en vente dans son agence.

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