Dans l’esprit de beaucoup de gens, vendre sa maison équivaut à une importante rentrée d’argent.
Mais avant d’acter la vente chez le notaire, il vous faudra mettre la main au portefeuille pour vous acquitter de certaines dépenses absolument nécessaires, voire obligatoires.
Dans cet article, nous allons voir en détail quels sont les frais auxquels vous devez vous attendre si vous mettez votre maison en vente en Belgique.
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La mise en vente
Comme vous le savez, vous avez plusieurs options pour le mode de vente de votre bien.
Mais en confiant la vente de votre habitation à une agence immobilière, vous devez savoir que celle-ci se rémunèrera en prenant sa commission sur le prix de vente de la maison si elle parvient à trouver un acheteur.
En général, les frais d’agence se situent aux alentours de 3 % (hors TVA) du prix de vente de la maison.
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Les documents et certifications
En tant que vendeurs, vous devrez fournir une série de documents afin de réaliser la vente.
Notez que certains documents peuvent impliquer un coût…
Énumérons-les ici et maintenant !
Le certificat de Performance Énergétique du Bâtiment (PEB)
Le coût de ce certificat varie en fonction du type de bien que vous vendez, de sa superficie, de la région dans laquelle il se trouve, etc.
Seuls des organismes certificateurs agréés peuvent établir ces certificats.
Ils pourront vous faire parvenir des devis à la demande.
En général, il vous faudra compter entre 180 et 400 euros pour un appartement et entre 350 et 600 euros pour une maison.
L’attestation de sol (pollution du terrain)
Cette attestation est obligatoire pour les biens vendus en région bruxelloise.
Cependant, certaines ventes de biens situés en Wallonie nécessitent l’apport de cette attestation si la présence de pollution est connue du vendeur.
Le coût de cette attestation est de 30 euros par demande et par parcelle de terrain.
Le certificat de contrôle électrique
Pour tout bien vendu en Belgique, le certificat de contrôle électrique est un document obligatoire, à fournir par le vendeur.
Notez toutefois que si le certificat établit que l’installation électrique n’est pas conforme, ce sera à l’acquéreur de supporter les frais de remise en conformité de l’installation électrique.
Le vendeur ne met la main à la poche que pour fournir le certificat.
Comme pour le PEB, le certificat de contrôle électrique ne peut s’obtenir que par l’intermédiaire d’organismes agréés.
Son coût varie d’un organisme à l’autre, mais en général, le vendeur doit débourser entre 120 et 180 euros.
Les renseignements urbanistiques
C’est chaque commune, par le biais du Conseil communal, qui fixe la redevance sur le traitement des demandes de permis et des certificats d’urbanisme.
Le coût pour l’obtention de ces documents varie d’une commune à l’autre.
Le taux de redevance varie de 50 à 180 euros pour l’obtention du permis d’urbanisme.
Quant aux certificats, la redevance peut coûter jusqu’à 250 euros lorsqu’il y a organisation d’une enquête publique.
L’extrait de plan cadastral est nécessaire pour obtenir tous les renseignements auprès du service urbanistique.
La demande se fait via formulaire à la Direction régionale du cadastre et coûte entre 10 et 15 euros.
L’attestation de contrôle de citerne à mazout
Si la maison que vous vendez est équipée d’une citerne à mazout de 3000 litres ou plus, vous êtes tenus de fournir une attestation de contrôle d’étanchéité de votre citerne à mazout.
Encore une fois, il faut passer par un technicien agréé et il vous en coûtera en moyenne 100 euros pour une citerne aérienne et 150 euros pour une citerne enfouie.
C’est tout pour les documents et leurs coûts.
Dans la suite de cet article, nous ferons le tour notamment des frais de remboursement anticipé de l’hypothèque, des frais de mainlevée ou des éventuelles charges de copropriété.
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Le remboursement anticipé du prêt
En admettant que vous trouviez preneur pour votre maison, vous allez toucher le montant de la vente en une fois.
Bien entendu, si au moment de la vente du bien, vous avez toujours un crédit hypothécaire en cours, vous devrez rembourser le montant restant dû.
Mais en remboursant votre prêt de la sorte, des frais (appelés indemnités de remploi) vous seront comptabilisés.
C’est une espèce de pénalité dont il faut s’acquitter pour le manque à gagner subi par la banque ou l’organisme créancier.
En général, ils correspondent à 3 mois d’intérêt (pouvant aller jusqu’à 6 mois).
Un exemple pratique avec 3 mois de pénalité, ça va peut-être vous parler un peu plus…
Vous avez contracté un prêt hypothécaire avec un capital de 150 000 euros.
Le taux d’intérêt s’élève à 3,5 %.
Vous avez déjà remboursé 30 000 et vous vendez votre bien.
Avec la somme reçue, vous souhaitez donc rembourser le solde de votre crédit, à savoir les 120 000 euros restants.
Les indemnités de remploi seront calculées comme ceci :
3,5 % (qui correspondent au taux d’intérêt contracté) de 120 000 € = 4200 €.
Ce montant obtenu doit être divisé par 4 (puisque 3 mois de pénalité sur 12 équivalent à 3 douzièmes).
4200 / 4 = 1050 € à payer en plus du remboursement du solde restant dû.
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Frais de mainlevée d’hypothèque
En contractant un crédit auprès de votre banque, vous lui avez autorisé (via notaire) à détenir une garantie hypothécaire sur votre maison.
Quel est le but de cette manœuvre obligatoire, vous me demandez ?
Tout simplement permettre à la banque de revendre votre bien et ainsi récupérer l’argent qu’elle vous a prêté au cas où vous n’arriviez plus à rembourser votre crédit.
Si vous vendez votre maison après avoir remboursé la totalité de votre prêt, vous brisez cette garantie hypothécaire.
Il faut donc procéder à ce qu’on appelle une mainlevée.
C’est un acte devant notaire qui établit que l’organisme financier renonce à sa garantie hypothécaire sur votre maison.
Les frais engendrés par cette opération (enregistrement notarié, frais de radiation) dépendent du montant que vous avez emprunté à la banque et correspondent environ à 0,7 % du montant.
Le seul cas de figure dans lequel vous pouvez éviter de payer ces frais de mainlevée serait de contracter un nouveau crédit hypothécaire auprès de la même banque.
Dans ce cas, c’est tout simplement un transfert d’hypothèque où le crédit est transféré du bien vendu au bien acheté.
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Les éventuelles charges ou travaux de copropriété en cours
En principe, tous les travaux et toutes les charges qui ont été votés lors de conseils de copropriété avant la signature de l’acte de vente sont à la charge du vendeur.
Il est néanmoins possible de déroger à cette règle en prévoyant dans le compromis une clause qui stipule que l’acheteur assume les frais liés à d’ éventuels travaux ou dépenses de la copropriété.
Négociez avec votre acheteur et consultez votre notaire pour qu’il insère une clause adéquate dans le compromis de vente.
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Les frais de délivrance
Dans un cas un peu plus particulier, le vendeur est parfois propriétaire d’un immeuble dont il ne souhaite vendre qu’une partie (appartement ou autre).
C’est au vendeur de s’acquitter des frais de rédaction ou de modification des statuts du bien.
Il lui faudra donc couvrir les frais de lotissement : acte de lotissement, plans, bornage et mesurage.
Le coût de modification des statuts (acte de base et règlement de copropriété), qui doit obligatoirement être prise en main par un notaire, dépend du nombre de lots, du travail à effectuer pour modifier les statuts ainsi que du notaire lui-même.
Comme les notaires ont la possibilité de fixer librement leurs honoraires, il va de soi que le coût pour l’établissement de nouveaux statuts varie d’une étude à l’autre.
Les honoraires peuvent se chiffrer en milliers d’euros.
C’est pourquoi le vendeur a intérêt à comparer les tarifs proposés par différentes études.
Le vendeur ne supporte pas toujours la totalité des frais de rédaction des statuts de l’immeuble.
Les parties au contrat peuvent insérer dans le compromis de vente une clause qui stipule que l’acquéreur supportera une quote-part dans les frais d’établissement de l’acte.
En l’absence d’une telle clause, tous les frais doivent être supportés par le vendeur.
Beaucoup de blabla juridique, vous me dites ?
Oui… mais l’immobilier, c’est en partie ça !
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