En matière d’immobilier, on pourrait élaborer sur plein de sujets.
Des sujets qui vous donnent le sourire, comme l’achat de la maison de ses rêves, la location de son tout premier appartement, un investissement qui rapporte une jolie rentrée d’argent…
… mais aussi sur des sujets qui fâchent et qui cachent une montagne de paperasse, de tracas et de soucis.
L’un d’entre eux est l’expropriation.
En Belgique, avant de pouvoir chasser un propriétaire de son bien, il y a plusieurs critères qui doivent être réunis.
Nous allons en parler dans cet article.
Mais d’abord un petit bout d’histoire pour avoir un peu de contexte, avec dans le rôle central une petite dame de 86 ans bien solides sur ses pattes…
Un cas bien particulier
Ça se passe à Seattle, à 8000 km de notre plat pays. Chez les Amerloques… tout à fait.
Vers 2007, un promoteur immobilier rachète toute la zone qui s’étend 50 mètres à gauche et 50 mètres à droite de sa maison pour en faire un gros centre commercial.
Au milieu des plans ? La maison d’Édith !
« 1 million de do-lards, Madame. Voici un million, nous rachetons votre maison… »
Maaais Edith ne voyait pas du tout les choses de cet œil-là.
L’argent ? Pff.
Sa maman a fini ses jours dans cette maison.
Pas question de la vendre à Monsieur le promoteur, même pour tout l’or du monde…
J’ai vu un reportage sur le rendu de ce centre commercial.
Ça m’a fait sourire.
Le bâtiment flambant neuf est construit en U, avec au milieu, la petite maison d’Édith (un 60 mètres carré à tout casser), bien debout.
Elle est bien là, elle s’en balance du rendu et de ses nouveaux voisins bruyants.
Quelques années plus tard, on lui diagnostique un cancer.
Avant de décéder, elle lègue son bien au chef de chantier qui a été des plus bienveillants avec elle durant toute la durée des travaux et avec qui elle a tissé des liens très forts.
Cocasse, non ?
La bicoque ne valait plus grand-chose à la revente… forcément, vu son emplacement « spécial »…
Mais cette histoire toute minouche nous sert une bien jolie leçon :
Il n’est pas rare qu’une maison soit en réalité beaucoup plus qu’un bâtiment aux yeux de celui ou celle qui la possède.
Une maison c’est souvent des souvenirs, des sentiments, des émotions et tout un tas de trucs qu’on est incapable d’expliquer, mais qui restent gravés dans notre cœur toute une vie…
D’un côté, si on vous offrait un million, peut-être que vous laisseriez un promoteur raser votre maison d’enfance.
Mais peut-être aussi que vous y réfléchirez à deux fois.
Cet exemple il aurait pu se passer n’importe où dans le monde. Et pourquoi pas en Belgique…
C’est purement du domaine privé ici, entre une personne physique et une société.
On ne parle donc pas forcément d’expropriation puisque le propriétaire a tout à fait le droit de refuser la proposition.
Ce qui n’est pas le cas dans une expropriation à proprement parler !
La réglementation de l’expropriation en Belgique
Toutes les infos se trouvent sur le site notaire.be, mais voici un résumé de ce que vous devez savoir.
Une expropriation, c’est la privation d’un droit de propriété.
Elle doit être motivée par une raison bien précise : l’utilité publique.
C’est quoi l’utilité publique ?
Bonne question !
L’utilité publique, c’est une adaptation ou une modification d’une infrastructure qui appartient à l’État ou à un organisme public en vue de servir davantage les intérêts des utilisateurs de cette infrastructure.
Un exemple classique ?
Une autoroute qui passe non loin d’une rue et qui doit être élargie.
Ou un terrain qui jouxte un chemin de fer et qui doit être diminué pour pouvoir laisser une nouvelle voie de passage.
Vous avez compris le concept, je pense.
Quelle est la procédure d’expropriation ?
Quand tout se passe dans le meilleur des mondes et que toutes les parties (expropriés et expropriant) sont d’accord, la procédure est relativement simple.
- Enquête relative aux travaux à effectuer
- Détermination du ou des biens à exproprier (sur base d’un plan parcellaire)
- Établissement de l’identité des propriétaires (qui peuvent faire valoir leurs droits et avancer leurs arguments)
- Un arrêté royal entérine l’expropriation
- Signature d’une convention de cession à l’amiable
Et quand expropriés et expropriant ne s’entendent pas ?
L’expropriant a tout intérêt dans un cas un peu plus complexe à engager une procédure d’expropriation d’urgence :
- Réunion autour du juge de paix avec l’administration, les propriétaires et un expert
- Si le juge de paix constate que l’expropriation est régulière, il fixera le montant de l’indemnité pour les exproprier
Les indemnités
L’exproprié a droit à une indemnité juste.
Cette indemnité doit pouvoir couvrir toutes les déconvenues que le propriétaire subit du fait de son expropriation.
Et véritablement, il peut faire valoir ses droits bafoués dans plusieurs domaines : ses frais de déplacement vis-à-vis de son emploi, les intérêts perdus, la valeur du bien qu’il cède, etc.
Ce montant est établi entre les parties.
Mais en cas de contestation de la part du propriétaire ou de l’expropriant, c’est le tribunal qui intervient et qui envoie un expert faire un état des lieux.
En cas d’emprunt hypothécaire en cours ?
L’indemnité servira d’abord à rembourser la banque ou l’organisme préteur et ensuite le solde sera versé au propriétaire exproprié.
Des locataires dans un bien exproprié ?
Ils ont également droit au chapitre. Ils peuvent eux aussi demander une indemnité à hauteur du dommage qu’ils ont subi.
