« Les conneries c’est comme les impôts, on finit toujours par les payer ! »
– Michel Audiard
C’est évident. Il a raison sur toute la ligne !
Et plutôt que de payer pour vos conneries ET pour vos impôts, lisez cet article jusqu’au bout…
Vous éviterez peut-être déjà de payer pour un mauvais calcul en matière de taxation immobilière.
Un peu de contexte immobilier belge :
L’État aime rappeler que « nul n’est censé ignorer la loi ».
Mais franchement, si le jargon juridique était un peu moins pointu et plus accessible au grand public, peut-être qu’on s’y intéresserait un peu plus… à la loi !
Dans cet article, nous allons aborder le sujet de la taxation sur la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier.
Sachez d’ores et déjà qu’il y a une distinction à faire entre les immeubles dits « construits » (maison, villa, appartement, hangar, etc.) et les immeubles dits « non construits » (terrain, parcelle, domaine, carrière, etc.)
Nous n’aborderons ici que le thème de la taxation pour les biens construits.
Est-ce que ce montant d’une vente immobilière constitue un vrai casse-tête ?
Eh bien en réalité, la règle est plutôt simple.
Cette loi vise surtout les investisseurs qui achètent et revendent des biens immobiliers de manière régulière.
En fait, dans tous les cas de figure, la revente rapide d’un immeuble construit ou acquis depuis moins de 5 ans peut entraîner une imposition au taux de 16,5 %, calculé sur la plus-value effective (valeur nette), majoré de la taxe communale.
Il s’agit du cadre XII de votre déclaration d’impôts — Revenus divers.
Avant de vous détailler le calcul de cette valeur nette dont vous devrez peut-être payer une fraction à l’État, voici…
Les trois exceptions à la règle
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La résidence principale
Première exception.
Vous n’êtes pas concerné par la taxation sur la plus-value immobilière si le bien qui est vendu constitue votre résidence principale.
Aux yeux de la loi fiscale, vous entrez dans cette catégorie si vous avez occupé votre bien au minimum six mois au cours de l’année qui précède la revente.
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La donation
Deuxième exception.
Vous n’êtes pas taxé si vous vendez un bien que vous avez reçu par donation plus de trois ans après la signature de l’acte de donation.
Attention, toutefois !
Ce cas de figure s’applique si et seulement si le donateur (celui qui vous a donné le bien) a acquis le bien en question au moins cinq ans avant de vous l’avoir donné.
Dans le cas contraire, la taxation sera bel et bien appliquée !
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Les cas particuliers
Et troisième et dernière exception : les cas particuliers.
La taxation sur la plus-value ne s’applique pas si le bien vendu appartient à une personne sous le régime de l’incapacité juridique (c’est-à-dire un mineur d’âge, un « faible d’esprit », une personne atteinte de troubles mentaux…) ou une personne en procédure de saisie ou d’expropriation.
Si vous ne faites pas partie de ces exceptions et que vous vendez un bien moins de cinq ans après sa construction ou son acquisition, vous serez redevable d’une taxe en cas de plus-value.
Comment calculer la taxe sur la plus-value
Nous en arrivons donc au calcul de la plus-value effective, cette fameuse « valeur nette ».
Sortez les calculatrices !
Rien de bien sorcier, il vous suffit de suivre les étapes…
- La base de calcul est le profit net réalisé.
Prenez votre prix de revente et soustrayez-en le prix d’achat initial, majoré de 25 % (ces 25 % englobent de manière forfaitaire les frais d’acquisition que vous avez déboursés à l’époque de l’achat ou de la construction).
Vous obtiendrez ainsi un montant. - À ce montant obtenu, soustrayez à présent les éventuels travaux (transformation, rénovation, etc.) réalisés par un professionnel du bâtiment agréé.
- Vous l’aurez compris, si vous avez fait des travaux par vous-mêmes, voire par une tierce personne qui n’est pas agréée par l’État, vous ne pourrez pas déduire ce montant…
- Ensuite, soustrayez un montant de 5 % forfaitaire par année entière entre la date d’achat et de revente (ces 5 % se calculent sur le prix de vente moins le prix d’achat, majoré des 25 %. Voir le premier calcul mentionné).
- Et finalement, soustrayez à ça tous les frais engendrés (que vous pouvez prouver) et liés à la revente du bien (actes, honoraires d’agence immobilière, etc.)
Voilà !
Vous avez obtenu un montant qui correspond donc à la « valeur nette ».
Le montant que vous devez à l’État équivaut donc à 16,5 % de ce montant, auquel vous devrez rajouter la taxe communale (n’hésitez pas à vous adresser à votre commune pour obtenir cette info).
Comme nous l’avons déjà mentionné précédemment, cette loi ne vise pas à embêter les propriétaires vendeurs.
C’est plutôt une taxe qui vient réguler les ventes effectuées par les investisseurs qui fonctionnent sur le principe de l’achat/revente.
C’est tout pour aujourd’hui ! On se retrouve dans 15 jours avec un article sur le coût réel d’une mise en vente d’un bien immobilier en Belgique !
À très vite !
