Imaginez un instant…
Vous assistez aux jeux de votre enfant ou de votre petit enfant dans la cour de récréation et là, boum… une petite dispute éclate avec un de ses camarades. Vous êtes le seul adulte présent à ce moment-là et vous assistez à toute la scène. Un surveillant (très fâché) finit par débarquer pour séparer les deux petits chamailleurs, mais comme il n’a rien vu, il vous demande ce qu’il s’est passé… en gros, il veut savoir QUI a allumé la mèche.
Un nom !
Que faites-vous dans ce cas ?
Voyons… qu’on se le dise… même si c’est votre enfant ou petit-enfant qui a commencé, vous n’allez pas être assez objectif pour répondre à cette question !
Je me trompe ?
Votre vision des choses est déformée car vous avez un lien affectif avec lui.
Eh bien, c’est exactement la même chose quand vous vendez un bien qui vous appartient !
Vous aurez du mal à être faire preuve d’objectivité pour l’évaluer.
Les émotions : le point faible de l’évaluation immobilière
Si vous tapez trop haut (comme la plupart des propriétaires vendeurs fixent en moyenne le prix de leur maison 10 % au-dessus des prix du marché), votre bien ne se vendra pas.
Et au contraire, si vous fixez votre prix trop bas… vous allez perdre de l’argent.
Le dilemme cornélien que voilà !
Mais ne paniquez pas…
Buzimo a plus d’une astuce dans sa chaussette !
Le bon sens (et mon expérience) me dit de vous conseiller la meilleure solution, c’est-à-dire d’avoir recours à un expert immobilier (agence, géomètre, notaire, …) pour qu’il vous donne son estimation.
Mais si vous voulez fracasser les barrières et faire votre popote de votre côté, je vais vous distiller quelques astuces pour vous rapprocher le plus près possible d’une vraie bonne évaluation digne d’un expert !
Dans la pratique, il y a deux éléments à prendre en compte : le marché (l’ensemble des biens dans à vendre dans votre région) et votre bien.
Alors, si on se penche sur l’aspect « marché », la toute première chose à faire serait de voir ce qui se passe dans votre région.
Les maisons autour de vous
Y a-t-il beaucoup de biens à vendre similaires au vôtre ?
Renseignez-vous sur les prix de ventes des biens qui présentent les mêmes surfaces habitables, le même nombre de chambres, le même état général, … que le vôtre.
Connaitre vos atouts et vos défauts, par rapport à ces maisons-là est très important pour déterminer au mieux la valeur marchande de votre maison.
Qui plus est, à l’époque où on vit, il est trèèès facile d’avoir accès à ces informations.
Rendez-vous sur des sites comme Immoweb, Logic Immo, Immo Vlan, Z Immo, etc… et mettez vos filtres de recherche. (attention, ils s’agit de prix d’annonce)
Scrutez les dépliants immobiliers et les magazines gratuits (on en retrouve certains à l’entrée des supermachés).
Vous pouvez même pousser le bouchon encore plus loin en vous faisant passer pour un acheteur potentiel et en demandant à visiter quelques biens similaires au vôtre dans votre région.
Déjà avec ça, vous aurez déjà beaucoup d’infos pour fixer le prix de vente de votre maison.
Ensuite ???
Accrochez-vous, on part dans une direction différente.
Un œil sur VOTRE maison
Après avoir étudié un peu le marché local sur lequel votre bien est situé, il est temps de vous concentrer sur VOTRE bien et VOTRE situation.
Première chose à faire ?
Déterminez le profil d’acheteur qui serait enclin d’acheter votre maison : famille, couple, personne seule, étudiant, …
En déterminant le type d’acheteur, vous aurez une info-clé : le type de budget.
Chaque profil a bien entendu son budget !
Ensuite ?
Attardez-vous ensuite sur les avantages et les commodités qui se trouvent tout autour de votre maison. Accès aux autoroutes, gares de train, arrêt de tram ou de bus, écoles, commerces, parc, etc.
Comme on dit : situation, situation, situation !!
Ces détails-là ont en fait beaucoup d’importance aux yeux de certains acheteurs. Soyez conscients et objectifs de la présence ou de l’absence de ces commodités.
Un troisième point à prendre en compte…
Connaissez-vous la valeur locative de votre maison ?
Si ce n’est pas le cas, renseignez-vous.
C’est un critère à prendre en compte, bien évidemment.
Votre acheteur doit pouvoir se rassurer que si jamais il est contraint à déménager un jour, il doit pouvoir mettre son bien en location et en retirer un loyer correct.
Sur base de tous ces critères, vous avez déjà beaucoup de cartes en main pour déterminer au mieux la valeur vénale de votre bien.
Et on pourrait s’arrêter là.
Mais si vous voulez encore aiguiser un peu tout ça, il y a encore des aspects à prendre en compte.
Continuons de dérouler la ceinture…
Mais attention… là on rentre dans les savants calculs :
Partez du principe qu’avant de trouver un acheteur, vous allez devoir allonger un peu d’argent.
De quoi je cause ?
Des frais d’agence éventuels, des frais de documents obligatoires, de la plus-value éventuelle que vous voulez faire, du remboursement anticipé d’un crédit (indemnités de remploi) ou de la mainlevée (quand la banque cesse d’avoir la priorité sur l’hypothèque).
Absolument.
Il ne serait pas mal d’inclure ces postes de dépense dans le prix de vente de votre bicoque.
Vous l’aurez compris :
Fixer le prix de vente d’une maison avant de la mettre en vente ne s’improvise pas, vous devez penser à pas mal de choses.
Répétons une dernière fois que le recours à un expert de l’immobilier est sans doute la meilleure solution pour ne pas faire fausse route et risquer de voir sa maison rester dans la rubrique « à vendre » pour une éternité.
Pour un expert neutre en revanche, comptez entre 150 et 300 euros.
Notre solution maison !
Ou alors… ou alors… faites faire une estimation 3 valeurs par mon équipe de choc.
Si c’est gratuit ? Affirmatif !
À très vite,
Buzimo
