Peut-on vendre un bien pendant les formalités de succession ?
Un décès survient dans la famille et vous voilà en droit d’hériter un bien immobilier !
Mais imaginons que vous vouliez vendre ce bien au plus vite… sans même attendre que les formalités de succession aient abouti. Vous avez peut-être même déjà trouvé preneur.
Dans ce cas-là, vous vous demandez à juste titre « Puis-je vendre ma maison pendant les formalités de succession ? »
Essayons de comprendre ce que le droit belge dit à ce sujet.
Avant toute chose, partons du principe que vous allez hériter de ce bien en pleine propriété, c’est à dire seul et non pas en indivision.
Et pour faciliter l’explication, retournons le problème à l’envers : quand ne puis-je pas vendre un bien dans le cadre d’une succession ?
Il faut savoir que le Code civil interdit les pactes sur les successions futures, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas, du vivant de la personne dont vous pensez hériter, conclure un contrat de vente sur un bien dont vous pensez qu’il vous vous reviendra.
Plus précisément, vous ne pouvez pas vendre une maison, un appartement ou un terrain tant que la succession n’est pas ouverte. Une procédure de succession ne s’ouvre donc qu’à la mort d’une personne. Jamais avant.
Et tout logiquement, c’est à partir de l’ouverture de la succession que vous pourrez accepter la succession. Notez qu’il y a deux types d’acceptation : l’acceptation pure et simple, par laquelle vous acceptez l’actif (bien immobilier du défunt, en l’occurrence) et le passif (dettes, obligations ou autres du défunt)… et l’acceptation sous bénéfice d’inventaire.
Si vous voulez vendre pendant les formalités de la succession, nous partirons du principe que vous ne souhaitez pas prendre le temps de faire un inventaire des actifs et du passif du défunt. Il faut donc savoir qu’en cas d’acceptation pure et simple, les créanciers du défunt, ceux à qui il devait de l’argent, pourront venir chercher les dettes dans votre patrimoine entier, c’est-à-dire que tout votre patrimoine (et pas seulement les biens hérités) sera exposé. Soyez donc prudent !
Pour comprendre la suite, penchons-nous sur deux articles. Vous verrez que la réponse à la question « puis-je vendre un bien immobilier pendant les formalités de succession » est très claire.
Article 778 du Code civil : L’acceptation peut être expresse ou tacite : elle est expresse, quand on prend le titre ou la qualité d’héritier dans un acte authentique ou privé ; elle est tacite, quand l’héritier fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter, et qu’il n’aurait droit de faire qu’en sa qualité d’héritier.
Article 780 du Code civil : la donation, vente ou transport que fait de ses droits successifs un des cohéritiers, soit à un étranger, soit à tous ses cohéritiers, soit à quelques-uns d’eux, emporte de sa part acceptation de la succession.
Comme nous le comprenons à la suite de ces deux articles du Code civil, le fait de vous comporter comme si vous aviez déjà accepté la succession est synonyme d’acceptation.
Pour conclure, on voit que sur le plan théorique, vous pouvez hériter dès le décès du défunt, et de manière générale vous pouvez disposer à votre guise de votre patrimoine.
Mais en pratique, même si vous voulez vendre le plus vite possible, adressez-vous à un notaire pour ce type de question. Il sera apte à vous conseiller au mieux selon votre situation précise.
Peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier ?
Désaccord quand tu nous tiens !
Admettons à présent que vous ayez hérité d’une maison suite à un décès. Mais que vous n’êtes pas le seul… Imaginons que vous soyez 3 enfants par exemple.
Vous possédez donc une maison en indivision à 3.
L’indivision, quand elle concerne un droit de propriété, comme celui que vous avez avec les autres héritiers sur la maison s’appelle une copropriété, ordinaire dans votre cas.
Mais alors, peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier copropriétaire ?
Pour répondre à cette question, commençons par définir le concept de copropriété ordinaire. Les causes les plus fréquentes d’une copropriété ordinaire sont la succession, la suite à un divorce lorsqu’on procède à la séparation du patrimoine commun, ou encore quand plusieurs personnes achètent ensemble un même bien.
Ce type de copropriété peut être sujet au partage. Un grand principe du Code civil est que nul ne peut être tenu à rester en indivision. C’est-à-dire, rester sous la contrainte copropriétaire d’un bien.
Concrètement, cela veut dire que même si vous en avez conclu autrement, ou que la personne dont provient l’héritage en a voulu autrement dans son testament, un des copropriétaires peut tout seul demander la sortie de l’indivision.
Mais voici un autre point à prendre en considération. Tout aussi important !
L’accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour poser des actes de disposition, tels que la vente. Vous disposez ensuite de plusieurs options pour vendre votre maison : si tout le monde est d’accord, pas de problème, il suffit de se mettre d’accord sur le fait qu’on vend, et de trouver un acheteur.
Mais, s’il y a désaccord entre copropriétaires, c’est la phase judiciaire. Dans ce cas, consultez un avocat. Il introduira une procédure au tribunal de première instance, qui aboutira à la mise en vente publique du bien, aux enchères…
(Concrètement cela signifie que vous en tirerez probablement moins que sa valeur !)
Notez que cette procédure est plus onéreuse que l’accord à l’amiable et qu’une fois lancée, elle ne peut plus être arrêtée.
C’est donc une situation difficile et désavantageuse pour tous les cohéritiers !
Avant de vous lancer dans ce genre de procédure, évaluez les couts potentiels, le manque à gagner et la durée d’une telle procédure (parfois jusqu’à plusieurs années).
